Un dólar más alto, la inflación que no cede y salarios rezagados cambiaron drásticamente la ecuación de los famosos créditos UVA, un grave problema que puede convertirse en un salvavidas de plomo. El Diario 22-11-2018.

La falta de viviendas no es un problema nuevo, la demanda de un techo crece en proporción directa a cómo crece nuestra población.

Si bien el sector de la construcción tuvo un relevante crecimiento en los últimos años, la falta de viviendas va de la mano de la falta de la capacidad de ahorro por la pérdida del poder  adquisitivo del grueso de la población.

Créditos UVA

El plan para que la población pudiera acceder finalmente a un hogar propio fueron los famosos créditos UVA, es decir líneas de créditos ofrecidas por los bancos ajustadas por los UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que es un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario con la inflación; por supuesto a esto debe sumársele una tasa nominal anual fija que es la ganancia del banco que en sus comienzos se encontraban entre el 3%-5%, según cada banco.

La idea en principio fue seductora ya que por un lado se podía acceder al anhelo de la vivienda propia a un costo mensual más o menos concordante con el costo de un alquiler, y en caso de “aumentos de capital” por inflación la cuota solo podía incrementarse según el incremento del salario o los ingresos del tomador del crédito.

El pequeño problemita era el riesgo implícito que asumían los tomadores de crédito, es cierto que la cuota estaba atada al incremento salarial, pero la deuda no!!!

Imaginemos el siguiente ejemplo:

En octubre de 2017 el UVA estaba a $20,20; para una persona que tomo entonces un crédito supongamos a 20 años de $2.000.000 en realidad se estaba endeudando en 99.010 UVA. ($2.000.000 / $20,20).

Hoy, según lo publicado en el Banco Central, el UVA sale $29,14; el aumento del UVA le ha incrementado la deuda en capital a esta persona en un 44%!!!! ($2.000.000 + 44% = $2.885.515 – Amortización de cuotas).

Como la cuota que viene pagando no le ha subido en esa proporción, esta persona que ya debe más, deberá pagarlo en más cantidad de años.

El contraargumento es que el inmueble también vale más, es cierto, pero con la caída de la actividad económica es dudoso que el mismo haya subido en la misma proporción al incremento de las UVA.

¿Y qué pasa si la persona pierde su trabajo? ¿O por una disminución de sus ingresos derivado de una merma de su actividad ya no puede pagar la cuota?

El sistema financiero ya está acusando un mayor porcentaje de morosos, de gente con retrasos en sus cuotas, ¿qué pasa entonces si es inviable la cancelación del crédito?

En teoría debe rematarse el bien para cubrir la deuda, ¿pero qué ocurre si el valor del bien no cubre la deuda?

La realidad pone más incógnitas y preguntas que respuestas, lo que no genera dudas es que la política de viviendas iniciada por el gobierno de Cambiemos es inconsistente en un país tan volátil como Argentina. La medida fue tomada a la ligera, ya que indexar por inflación una deuda a largo plazo en Argentina donde la suba general de precios nunca pudo ser controlada deja a las claras el error de diagnóstico inicial, la inflación no es fácil bajarla.